четверг, 28 мая 2009 г.

Недвижимая недвижимость.

Второй годовщине кризиса на российском рынке недвижимости посвящается...

Два года я смотрю на страдания отечественных девелоперов, застройщиков и риэлторов. Да, именно, два года. Кризис в этой отрасли начался, отнюдь, не осенью 2008, он начался еще в мае 2007! Даже еще в конце апреля 2007 года. Именно, тогда один мой хороший товарищ захотел вложиться в недвижимость, другой товарищ (который работает непосредственно по части недвижимости) тихо и по секрету сказал, что сейчас делать этого не стоит, что в конце мая – начале июня, рынок встанет и когда он из этого состояния выйдет неизвестно. То, что я наблюдал потом, летом 2007 года, было похоже на какой-то цирк)) Какие только прогнозы не давали отечественные специалисты, к каким только ухищрениям не прибегали застройщики и продавцы, чтобы вызвать искусственное повышение спроса на недвижимость! Один даже договорился до того, что оказывается цены на недвижимость у нас все время развиваются по синусоиде, и, так как, накануне было небольшое понижение, то стоит ждать повышения. Потом начали пугать тем, что если мы (потребители) не будем покупать их недостроенную и достроенную долевку, то они (застройщики) обанкротятся, перестанут строить, предложение упадет и цены взлетят до невиданных высот. Сме-шно! Ребята, видимо, единственное, что запомнили со времен бурной студенческой молодости и семинаров по экономике, так это соотношения спроса и предложения и его влияния на стоимость товара)) В общем и целом, ничего подобного не случилось, и вот, через два года, треть застройщиков обанкротила, еще треть сделает это ближайшей осенью. Спрос на нулевом уровне. Отрасль лежит в руинах. А причины просты, и далеко не все из них лежат в области мирового финансового кризиса.

Причина первая:
Рынок недвижимости перестал быть спекулятивным. Стоимость квадратного метра в период с 2005 по 2006 год выросла настолько, что дальше расти было уже просто некуда. А выросла она на фоне небывалого роста цен на нефть и продукты металлургии. А уж так сложилось, что, когда отрасль демонстрирует рост, то и инвесторы туда идут валом. Все ожидают прибыли, и готовы за нее платить. Вот и растет спрос искусственно. По данным из недр компаний застройщиков и агентств недвижимости, уполномоченных продавать объекты, минимальный процент «инвесторских» квартир в строящихся домах, в 2006-2007 годах составлял порядка 30%. Что произошло далее? А далее стоимость входа увеличилась, а цена перестала расти теми темпами, что раньше. И недвижимость в плане преумножения капитала перестала быть столь лакомым куском. Поток инвестиций сократился, а многие, уже вложившие финансы в недвижимость, экстренно захотели превратить этот актив в живые деньги.

Причина вторая:
Как правило, застройщики работали на высокодоходную часть населения. И просто этот сегмент был отработан на 1000%. Представители данной целевой группы уже купили квартиры себе, своим детям, внукам, родителям, родственникам. Им просто стало это не нужно! Как максимум, их взоры устремились на ближний загород. Таков тренд: растет благосостояние, растет потребность (внутренняя) в большом хорошем доме. Это эволюция домовладельца)). Так что, спрос в этом сегменте, естественно, сократился. С этой точки зрения смешно звучат фразы застройщиков о том, что жилье нужно всегда. Согласен, всегда, но всем ли и всякое ли жилье, и по всяким ли ценам?)).
Другими словами, те, кому это жилье нужно, не могут платить такие деньги за его покупку. И проблема эта усугубилась с исчезновением, хоть, какой-то, но ипотеки.

А что сейчас? А сейчас все почти то же самое)) Различные Правительства городов и областей, Палаты недвижимости всех мастей, публикуют цены-фантомы, которых на реальном рынке уже давно нет. Если у тебя есть деньги и ты хочешь купить квартиру, просто приходишь и показываешь их. А дальше, как по мановению волшебной палочки, стоимость квадрата падает почти в два раза! Банки скупают наиболее выгодные активы и объекты за копейки. И никто не знает, что будет дальше. А дальше, либо строители откажутся от сверхприбылей и начнут работать на тех, кому их продукт нужен, при этом снижая стоимость, пусть даже и за счет снижения качества жилья. Либо, им придется всем закрыться и уже другие игроки будут править бал на этом рынке!
С праздником вас строители и продавцы недвижимости! С двухлетней годовщиной кризиса!

2 комментария:

alekssad комментирует...
Этот комментарий был удален администратором блога.
Анонимно комментирует...
Этот комментарий был удален администратором блога.